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香港IDC市场概况及未来发展_知乎_

在远洋资本组织的“共享知识盛宴系列培训”中,来自高力国际集团的Jason Kwong和Albert Law针对香港IDC数据中心的发展现状、建设要求及未来发展机会,进行了深度分享。

一、香港IDC概况分析

1、原生优势

多年来,香港不仅是亚太区金融、国际贸易及物流枢纽中心,还是全球众多机构总部或区域办事处的聚集地。数据显示,世界上排名百强的银行、金融机构、大型知名企业中,有70%将总部设立在香港。这些机构对稳妥、安全及可靠的数据中心设施及相关服务有着极大需求。

因此,近年来香港已成为亚洲最大的数据中心市场之一。据国际互联网交易平台Cloudscene的数据,香港GDP中的7%来自互联网经济。

这一切,都建立于香港得天独厚的天然优势之上。

①成熟先进的电讯基建设施

香港拥有全球较为成熟先进的电讯基建设施,并提供了范围广泛、先进创新和成本相宜的服务。香港整个市场的开放制度,使得互联网接入及转接、数据交换、寄存等方面的技术能够蓬勃发展。香港200余家持牌供应商充分竞争,共同提供宽频互联网服务,为数据中心营办商提供了众多选择空间。

②自然气候与地理环境较稳定

香港所处地理位置十分优越,发生地震及龙卷风等极端情况的概率较低,可以确保数据中心及内部设施安全。

③可靠稳定的电力供应

香港电力供应十分可靠稳定,近年来香港电力公司依靠多样燃料发电,即使发电机出现故障,也可互相提供紧急支援,提供额外发电容量及确保供电稳定。

④大型海底电缆网完善

香港的电讯网络连接着9个区域和横跨太平洋的海底电缆系统。截至2019年,香港目前在全球范围内连接着11条海底电缆,并计划在未来3年内再增加6条海底电缆。

⑤数据进出中国内地便利

香港作为全球互联网“高速公路入口”,从地理上来看,与内地距离比日本、韩国、新加坡等周边地区更近。这使得香港互联网数据在连接内地、香港以及境外时,能够实现流畅及稳定的体验,而且限制较少,对于内地公司及企业来说,比较有吸引力。

2、市场现状

以云计算、银行、金融服务业构成的主导产业,与多媒体、互联网、信息技术共同造就的辅助产业,共同推动着香港数据中心市场的持续增长。

近年来,香港数据中心市场发展迅速,这主要与全球云端市场营业额连年飙升有关。数据显示,亚马逊、微软云、谷歌云在2015年全球营收分别为78.8亿美元、9.4亿美元、15.6亿美元,预计2022年时这3个数值将分别攀升为718亿美元、411亿美元及284亿美元。

随着境内外5G电信及云服务商增长,香港作为“亚太数据中心总部”,无论市场需求还是运营商积极参与的程度,都将进一步扩大。

①市场需求持续攀升

数据显示,至2020年底,香港对数据中心的需求,将从2015年的540万平方尺,增加至800万平方尺(注:1平方尺=0.11平方米)。按照行业需求划分,科技网络需求占比30%,云端需求占比23%,金融财务需求占比21%,数码媒体需求占比12%,政府及其他企业占比共14%。

②主要运营商构成

截至2020年,香港数据中心市场主要运营商包括:

▷本地数据中心运营商:新意网、佳明集团、HKCOLO、中信国际电讯。▷本地电信运营商:PCCW电讯盈科、HGC环球全域电讯。▷国际数据中心运营商:NTT Communications、Pacnet亚太环通、Global Switch、GDS万国数据、equinix。▷中国内地电信运营商:中国移动、中国联通等。

③地理位置分布

目前,香港数据中心面积达到74万平方米。按照建筑面积计算,56%位于将军澳,21%位于荃湾及葵涌,11%位于沙田、大埔及粉岭。

将军澳作为亚太区最大的数据中心区域,当前已进驻了13家数据中心,其中不乏知名数据中心运营商,如SUNeVision、Global Switch、中国联通、KDDI/HKCOLO等。

将军澳区域最近成交的一宗数据中心地块,由新意网在2018年12月所收购,场地面积29万平方尺,最大建筑面积120万平方尺,成交土地价格55亿元港币。

二、香港IDC建设要求

1、基本信息

①必须建立于工业用地、商业用地,或其他指定商业用途区域;②楼低高度需在地下4.5米-地上5米间;③地板重量负荷需在200-350磅/平方尺或12-15KPA(千帕);④地面面积需在每层+10033平方尺;⑤电源要求16-20兆瓦;⑥需要足够的空间用于冷却基础设施、变压器和汽油/煤气罐;⑦距离油库至少1公里;⑧与其他危险企业与物品保持足够距离。

2、电力要求

①约30万平方尺的数据中心需要20兆瓦电源;②某些地区可能会达到其最大发电量(如葵涌、大埔、粉岭);③每个数据中心需要构建定制的“内部发电器”;④若数据中心想有更加完善的长远规划,可以事先预约电力供应商,提前策划电能布局;⑤某些数据中心所在地的电力供应商,已经开始使用“2N+1”(两路市电,外加发电机做后备供电)或“2N”(两路市电);⑥符合土地市场进入策略。

3、土地政策要求

想在香港获取数据中心用地,有以下3种途径:

①将工业大厦部分1楼层“改建”为数据中心用途的豁免书

▷免收“豁免书费用”;▷适用于所有数据中心;▷楼龄不少于15年;▷位于“工业”、“商业”或“其他指定用途”注明的商贸地带。

②修订工业用地地契“重建”高端数据中心

▷按高端数据中心用途及实际发展密度(相比最佳用途和最高发展密度)评定土地补价;▷适用于发展高端数据中心;▷不得低于适用的高度发展密度的40%,或不得低于地积比率2.5倍(以较高者为准);▷有关发展项目须位于工业用地上。

③通过政府地块招标获得数据中心用地

从土地出售计划中获得政府用地,这些土地可以用于开发数据中心。

三、香港IDC价格情况

香港原本土地面积就比较小,再加上数据中心对开发用地的要求比较严格,导致仅有极少的用地能够符合建设数据中心的要求。因此,多年来,香港数据中心一直是寸土寸金,无论成交价格还是租金,常年居高不下。

1、各数据中心租金比较

Goodman Global Gateway:总建筑面积71万余平方尺,FaceRent(面租)25港币;Ever Gain Centre,Tower2: 总建筑面积92万余平方尺,FaceRent(面租)23-25港币;Lap Shun industrial Building:总建筑面积15万余平方尺,FaceRent(面租)25港币;Goodman Tsuen Wan West(Building1):总建筑面积35万余平方尺,FaceRent(面租)33港币。

2、未来租金趋势

香港数据中心的租金水平,预计将从2001年的10港币/平方尺建筑面积,升至2024年的30港币/平方尺建筑面积。

结语

从需求来看,香港数据中心未来仍将保持旺盛势头。从多家国际公司仍在积极参与投标数据中心地块项目,可以看出,市场未来几年仍然供不应求。

从建设及发展方面来看,香港拥有完善的基础设施配置,未来将继续领先亚太区数据中心建设与发展。

从价格来看,2020年底,香港数据中心场地租金将升至25-30元港币/平方尺。

因此,香港对相关人才的需求也不断增加。

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